Ticari Kiralama Terimleri Sözlüğü: Yük Faktörü
"Yük faktörü", toplam aylık kira maliyetlerini ticari bir kiracıya hesaplama yöntemini ifade eden bir terimdir. Kiracıların yararlanacağı ortak alanların karelerinin yüzdesine ek olarak kullanılabilir kare ayakları birleştirir. Bazen "add-on" faktörü veya "ortak alan" faktörü denir.
Ortak Alan Sayısı Nedir?
Ortak alanlar arasında tuvaletler, lobiler, asansörler, merdivenler ve ortak koridorlar sayılabilir.
Ticari bir kiracının müşterileri, müşterileri ve çalışanlarının erişebilecekleri ve kullanacakları alanlar olacaktır.
Yük Faktörü Hesaplamasında Kullanılabilir Kare Ayaklar
Yük faktörü hesaplamaları kullanılabilir ve kiralanabilir kare ayaklar arasındaki farkı tanımlayarak başlar. Kullanılabilir kare ayaklar, sizin ve işinizin aslında ve sadece işgal edebileceği alanı tanımlar. Diğer kiracılar bu alana erişemez. Mağazanız, ofisiniz, bulunduğunuz yer.
Eğer 25 'x 20' olan bir alanı kiralarsanız, kullanılabilir alanın 500 feet kare var. Bu senin alanın ve işin muhtemelen hepsini kullanabiliyor. Eğer bu boşluğun bir köşesini boş bırakırsanız, bu sizin seçiminizdir, ancak eğer isterseniz, o alanı kullanabilirsiniz, bu da kullanılabilir kare ayaklarınıza katkıda bulunur.
Siz ve işinizle ilişkilendirilen diğer kişiler ortak alanları da kullanabilir: tuvaletler, lobi, asansör, koridor ve merdivenler, ancak sizin kullanılabilir ayaklarınızın bir parçası değillerdir, çünkü onlar sizin değildir.
Kullanılabilir kare ayaklarınız ayrı odalara veya ayrı katlara bölünmüşse bir istisna söz konusu olabilir. Bu durumda, bunları birbirine bağlayan her türlü erişim yolu, kullanılabilir metrekare ayaklarınıza katkıda bulunacaktır. Ortak alanlar değiller çünkü diğer kiracılar ve / veya mülk sahibi bunları kullanmıyor.
Yük Faktörü Hesaplamasında Değişebilir Kare Ayaklar
Kullanılabilir kare ayaklarınızı tanımladığınıza göre, sizin ve / veya müşterilerinizin de kullandığı ortak alanların bir yüzdesini ekleyerek, kiralanabilir kare ayaklarınızı hesaplayabilirsiniz.
Yüzde, genellikle ev sahibi veya mülk sahibi tarafından belirlenir ve bir dereceye kadar kullanılabilir kare çekimlerinize göre, binanın toplam kare görüntüleriyle karşılaştırılır.
Burada pazarlık edecek bir yeriniz olabilir. Genelde yüzde 15'ten daha yüksek bir orana sahip olmamakla birlikte, tekdüzen bir yüzdesi yoktur. Bir alışveriş merkezi gibi diğer ticari kiracıların bulunduğu bir alanda yer kiralamanıza bağlı olabilir. Müşterileriniz ve müşterileriniz de büyük bir park yeri kullanıyorsa, bu yüzdeyi çarpabilir.
Yük Faktörünün Hesaplanması
Tüm binanın taban alanının toplam kare görüntüleri ile başlayın. Şimdi ortak alanların kare görüntülerini çıkarın. En azından bir alışveriş merkezi ya da şerit alışveriş merkezinde yer açmak yerine tüm binayı kiralıyorsanız kullanılabilir kare çekimlerinden ayrıldınız. Yük katsayısına ulaşmak için toplam alanı kullanılabilir kare çekime bölün.
Hesaplamalarınız yüzde 20'lik bir rakama ulaşırsa ve ev sahibi yüzde 15'i sunuyorsa, muhtemelen iyi bir anlaşma yapmanız gerekir. Yüzde 10'luk bir rakamla karşılaşırsanız ve ev sahibi yüzde 15'lik bir talepte bulunursa, bunu yapmak için bir emlak uzmanının yardımını müzakere etmek veya yardım etmek isteyebilirsiniz.
Ayrıca, yük faktörünün kiralamanızda ayarlanabilir olup olmadığını, yenileme sırasında yeniden hesaplamaya tabi olup olmadığını da belirtmek istersiniz. Başarılı bir iş yürütmek, planlamayla ilgilidir. Eğer iş patlamazsa ve gelecek yıl muhtemel önemli bir yük faktörü artışıyla karşılaşırsanız, bu felaket olabilir. Ticari kiralamalar uzun vadelidir. İşletmenizin yerini değiştirmek zorunda kalmak istemezsiniz.