Müzakere Koşulları Olmadan Hiçbir Kiralamanın Koşullarını Hiçbir Zaman Kabul Etme
CFO Dergisi muhabiri Laura DeMars, ticari gayrimenkul sektörüne girmenin zorluğuna ilişkin ihtiyatlı bir açıklamada, gerçekte emlak profesyonellerinin bile CAM ücretlerinin karmaşıklıklarını anlamakta zorlanabileceğini açıkça gösteriyor; “Endüstrinin karmaşıklığı kırılmayı zorlaştırıyor…” DeMars daha ileri eyaletler:
“Alışveriş merkezlerinde, örneğin, kiracılar genellikle ortak alan bakım (CAM) ücreti ile binanın bakım masraflarını karşılarlar. Bir mülk yönetimi firmasının bir CFO'su doğrudan kiracıları yönetmezken, bu ücretlerin nasıl toplandığını anlamak zorundadır… büyük perakendeciler genellikle CAM ücretlerine itiraz ettikleri veya sadece bir yüzdeyi ödeyeceği için daha da önemlidir… farkı veya CAM kaymasını hesaba katın. ”
CAM veya İdari Ücretler ile müzakereye başlamadan önce, onların ne olduğunu anladığınızdan emin olun. Eğer CAM ücretleri CFO'lar için karmaşık bir konu ise, hazırlıklı olsanız iyi olur!
Endüstri Standardı CAM Ücretleri
Bazı ortak alanların koşulları kiracılar üzerinde doğrudan bir etkiye sahip olduğu için, CAM ücretlerinde koridorların, asansörlerin, merdiven boşluklarının, lobilerin ve ortak alanlı tuvaletlerin bakım ve onarım maliyetleri ile ilgili ücretler oldukça standarttır. Genellikle CAM ücretlerindeki kiracılar için değerlendirilenler, otopark bakımı (aydınlatma ve çevre düzenlemesi dahil) ve kaldırımlarla ilgili maliyetlerdir.
Standart CAM Ücretleri Müzakereye İlişkin İpuçları
Ödemeyi talep ettiğiniz ücret türü pazarlık konusu değilse, kiracınızın ev sahibinin faturalarını incelemenize özellikle izin verdiğinden emin olun. İşletme iştir ve bu bir ev sahibinin veya kişisel bir şeyin güvensizliği olarak görülmemelidir, ancak iyi niyetle bilinmeyen ücretler ödemek iyi bir iş değildir.
En azından, ev sahibinin ücretlendirilen tüm ücretler için belgelendirmeyi (hesap verebilirlik) sağlaması gerektiği konusunda bir beyanda bulunmak, adil bir şekilde borçlandırıldığınızdan emin olmanın tek yoludur.
Ayrıca, her yıl CAM ücretlerinin ne kadar artabileceği konusunda da görüşmelisiniz - maksimum miktar ya da yüzde. Bu “sınır” diğer kira artışlarından ayrı olarak listelenmelidir.
Operasyon ve Yönetim (O & M) İdari Ücretleri
Kiralamanız herhangi bir operasyonel veya yönetim maliyeti için CAM ücretlerini ödemeyi gerektiriyorsa, derhal bu tür maliyetlere itiraz edin. Ev sahibi ısrar ederse, bu maliyetlerin bir listesini (kanıtı) ve payınızın nasıl hesaplandığını görmeyi isteyin. Bu ücretler gerçekte CAM ücretleri değil “İdari Ücretler” olarak adlandırılabilir. İdari ücretler hala CAM ücretleridir - ev sahibi sizi kendi maliyetlerine katkıda bulunmaya çalışıyor. İdari ücretler genellikle toplam CAM maliyetlerinin yüzdesine dayanır.
O & M İdari Ücretlerinin Müzakeresine İlişkin Tavsiyeler
Kiracıların çoğu, operasyonel ve yönetim ücretlerine itiraz edecekler çünkü ev sahibi, CAM ücretini almadan bile, kira bedeli ücretini zaten alıyor. CAM ücretiniz yönetim veya idari personel için maaşlar (sahada veya tesis dışında) içeriyorsa, sorumluluk sigortası masrafları (kendi sorumluluk sigortanız için ödeme yapmanız gerekecektir - ev sahibi taşınmadan önce bunu isteyecektir), reklam ve diğer promosyon faaliyetleri, hukuki veya muhasebe hizmetleri gibi profesyonel hizmetler, bunları kira sözleşmenizden çıkarmaya çalışın.
Rosie Rees'e göre “CAM Ücretleri Üzerinden Savaş”, Perakende Trafik Dergisi ; “Savcı kiracılar, yüzde (% 25'ten% 5'e kadar) oranları azaltacak ve bakım-dışı masrafları hesaplamadan hariç tutacaktır (örneğin, vergiler, sigortalar, kamu hizmetleri).”
Rees ayrıca, binaların (örneğin, çatıların, bina temellerinin ve dış duvarların) bakım ve onarım maliyetlerinin, kiracılar veya müşterileri tarafından kullanılan ortak alanlar olmadığından kiracılar tarafından emilmemesi gerektiğine inanmaktadır. Rees doğru bir şekilde işaret ediyor; “Ev sahibi zaten bu binalardan kira şeklinde gelir elde ediyor. Bunları muhafaza etme ve değiştirme masrafları ev sahibi tarafından kira gelirlerinden karşılanmalıdır. ”
Kaynaklar:
Rosie Rees. Perakende Trafik Dergisi Çevrimiçi. “CAM Ücretleri Üzerindeki Savaş.” 1 Eylül 1999.
Laura DeMars. CFO Dergisi. “Gerçek Anlaşma.” Ağustos 2007.